尹中立（國(guó)務(wù)院參事，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員）

近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議對(duì)2026年的房地產(chǎn)工作作出了明確安排：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。對(duì)比去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的部署，筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注。

首先，“穩(wěn)樓市”的力度更大。去年9月中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”目標(biāo)任務(wù)，隨后出臺(tái)了降息、降準(zhǔn)等一系列宏觀政策。在一系列政策刺激下，去年第四季度和今年第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)了回升的勢(shì)頭，但從一些城市的二手房?jī)r(jià)格來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)還需要加強(qiáng)。為此，今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。由于受到國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)的沖擊及其他因素的影響，今年穩(wěn)定樓市的緊迫性比去年底和今年3月份都更大。因此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的部署，分量更重。

從最近一年多的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐看，“穩(wěn)樓市”工作仍然十分關(guān)鍵。在去年9月份“一攬子”政策的基礎(chǔ)上，仍需未雨綢繆，儲(chǔ)備足夠的政策工具。

其次，房地產(chǎn)去庫存的政策方向更加明確。關(guān)于房地產(chǎn)去庫存，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。對(duì)于如何處置存量商品房，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議十分明確：鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

關(guān)于收購(gòu)存量商品房，央行在2024年5月份出臺(tái)了“保障性住房再貸款”政策工具，首批額度為3000億元，利率為1.75%。未來，要進(jìn)一步發(fā)揮該項(xiàng)貨幣政策工具的作用，還需妥善解決好兩方面的挑戰(zhàn)。一是新房收儲(chǔ)的定價(jià)問題，在土地價(jià)格下行背景下，目前已經(jīng)建成的住房的成本普遍高于市場(chǎng)價(jià)格。二是需要找到符合條件的操作平臺(tái)。根據(jù)政策要求，由城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

從調(diào)研的情況看，有些城市對(duì)于使用保障性住房再貸款有了很好的創(chuàng)新做法，把收儲(chǔ)的對(duì)象由新房改為老舊房，可以回避收儲(chǔ)新房的定價(jià)難的問題，市場(chǎng)稱之為“以舊換新”。在住房的“以舊換新”過程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能購(gòu)買住房，不能兌現(xiàn)或購(gòu)買其他商品，開發(fā)商將收到的“房票”到指定的機(jī)構(gòu)換取等價(jià)的貨幣資金。以舊換新可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，提高市場(chǎng)的流動(dòng)性，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

筆者認(rèn)為，可以把房地產(chǎn)去庫存和完善保障房工作結(jié)合起來，可以考慮設(shè)立新的部門——“住房保障局”，由中央財(cái)政向該機(jī)構(gòu)注資，再由該機(jī)構(gòu)向央行申請(qǐng)“保障性住房再貸款”用于收儲(chǔ)存量商品房。財(cái)政狀況好的城市可以成立新的專門負(fù)責(zé)保障房供給與管理的實(shí)體機(jī)構(gòu)，如深圳等城市設(shè)立“安居集團(tuán)”，由地方財(cái)政向安居集團(tuán)注資，再通過安居集團(tuán)負(fù)責(zé)收儲(chǔ)存量住房。

最后，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。“好房子”建設(shè)是今年出現(xiàn)的新生事物，它的積極意義在于推動(dòng)了住房建設(shè)的品質(zhì)提升，可以在一定程度上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模的作用。同時(shí)，也需注意平衡兼顧推動(dòng)“好房子”建設(shè)與存量房去庫存，因此，對(duì)于推動(dòng)“好房子”建設(shè)，還需強(qiáng)調(diào)“有序”。